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작성자 HaHa 쪽지보내기 홈페이지 자기소개 아이디로 검색 전체게시물  (202.♡.188.176) 작성일05-08-26 03:59 조회260회 댓글0건

점포의 임대

점포의 임대

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필리핀에는 대략 3가지 정도 유형의 임대종류가 있습니다.
단기 임대, 5년정도의 임대, 장기임대로 나눌수 있을거 같습니다.
물론 집 주인과의 협상에 따라 임대 유형이 어느정도 변경도 가능할수 있습니다.

  1. 단기임대 - 일반적으로 취하게 되는 임대종류지요.

    보통 1년간의 임대계약입니다. 집주인과의 협상에 따라 2년까지 가능할수도있습니다.
    상권에 따라 또는 주인에 따라 선불및 보증금이 차이가 생길수 있습니다.
    일단적으로 2달 보증금에 1-2달의 선불을 요구하는데 상권이 좋을경우에는 선불금을
    6개월에서 12개월(전액이죠..ㅎ) 까지 요구하는경우도 있습니다.
    물론 상권이 별로 않좋을지라도 주인의 심보가 별로인경우 선불금이 몇달정도 되는경우도 있습니다.
    또 같은상권이라도 주인의 성격에 따라 월세의 차이가 심하게 나는 경우도 많습니다.
    특히 본주인이 외국에 나가있고 현지 필리핀인에 의해 관리되는 상가등의 경우에는 심한 수준의 임대
    조건을 내거는 경우가 많습니다.
    그런경우 임대율보다는 주인이 현지인에게 제시한 임대액과 관리인에 의해 제시되는 임대액의 차이가
    생기는 경우가 많습니다. 관리인에 의해 관리되는 상가의 경우 보증금 환급등 많은 문제가 생길 여지가
    있으므로 아주 특급의 상권이 아닌한 신중하게 고려하시는게 나을거라 생각됩니다.
    필리핀 내 기본 임대계약서의 성격상 유도리 없이 계약서만을 따를경우 임차인이 손해볼수 있는 확률이
    높습니다.
    계약서 기본에 보증금의 경우 시설의 파손도에 따라 차감하여 반환하게 되어있는바 못질자국
    하나에 까지 차감을 요구하고, 심한경우 인테리어 추가등의 경우에도 입주 이전상태로의 요구까지 나오는
    경우가 있습니다.
    가끔 보면 임차인이 점포비울때 싹 부시고 나가는 경우 종종 보실수 있을겁니다. 대부분 이러한 조건에 걸려
    열받아서때려부수고 나가는 경우입니다.. 때려부셔도 입주 이전상태로 돌려놓고 나가야되는데 그냥 때려부셔
    버리고 도망가시는 분들도 많데요...ㅎ.. 이런경우 심할땐 법정 소송까지 갈수도 있습니다.
  2. 5년정도의 임대 (보통 GOODWILL 의 지급에 의해서 이루어지죠)

    상권이 아주 좋을경우 대부분의 임대인들은 권리금을 요구합니다.
    좋은지역의 경우 그근방 대부분의 상가가 권리금이 형성되있는 경우가 많습니다.
    왜냐하면 장사가 되는 동네니까요..ㅎ.. 권리금을 요구해도 수익이 그걸 만회할수 있다 판단이 선다면 권리금
    내고도 그 상가 얻고자 하는사람들이 줄을설테니까요...ㅎ
    특 상권의 경우 웬만한 인내로는 구하기 쉽지 않을겁니다. 일단 기존에 임차해 들어간 업주가 가게를 포기할 이유
    가 그리 많지 않고 또 가게를 비우고 이전한다해도 집주인 또는 주변상가에 있는 사람들에 의해 먼저 임대광고붙기
    전에 예약되 버리는 경우가 대부분입니다.
    근래에는 경기의 악화로 인해 특급상권지역에도 가끔 상가가 나오는경우가 자주 눈에 띠는데요.. 그래도 권리금이
    붙어있는 경우가 대부분일겁니다

    이때 주인에게 지불되어지는 권리금은 지속되어지는것이 아니고 5년간 그 상가에서 쫒아내지 않고 영업할수 있게
    해달라는 선처를 요구하여 지불되어지는 것이므로 5년후에 다시 지불되어지는 것이 정상입니다.
    물론 주인과의 좋은 관계유지로 변경될수도 있긴하지만 거의 다시 지불되어지는것이 대부분입니다.
    이유는 입주를 원하는 사람들이 너무 많기 때문입니다. 주인의 입장에서야 권리금을 다시 한번 받는게 이익일수
    밖에 없으니까요..
    이경우의 계약은 월세가 3만페소 수준이라 하면 그 월세에 권리금을 5년으로 나눈 금액을 더한게 정확한 월세라
    볼수 있을겁니다.
  3. 장기임대 - 보통 리스라고들 하죠

    이러한 종류의 임대는 주인의 취향에 따라 차이가 많이 납니다.
    대부분이 건물을 많이 개/보수 해야할 상황이거나 건물이 없는 대지의 경우에 리스를 많이 합니다.
    리스의 경우 진짜 협상력이 요구된느 임대종류입니다.
    보통 주인이 임대가격과 조건을 먼저 제시하게 되는데 개/보수 예상금액,또는 건물 신축금액등에 따라
    주인과의 협상으로 심지어 임대료 없는 상황까지도 만들어 낼수 있습니다.
    보통 10 - 15 년정도의 리스를 많이 하는데 상권이 좋은곳은 심한경우 리스기한의 절반정도의 선불금을 요구하는
    경우도 있습니다. 10년 리스의 경우 5년치 선불, 15년 리스를 원할경우 8년치 선불등으로요.
    큰 액수의 돈이들어갑니다.
    한국분들의 경우 무조건적으로 리스를 선호하시는데 큰 공사가 요구되지 않는상황에서는 별로 추천드리고 싶지
    않은 계약입니다.
    계약서도 신중히 살펴보셔야 하고요. 가끔 계약서 상에 리스기한 못채우고 나갈경우 그 기한에 대한 임대료 전액
    지불까지 명시된 계약서도 몇개 봤습니다. 이런계약서가 법적으로 보호를 받을수 있을지는 소송을 안해본지라
    확실하지 않지만 어쨌든 그러한계약으로 건물은 물론 설비까지 땅주인에게 뺏기게 되는 경우를 몇번 보았습니다.

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